EPC gemeenschappelijke delen (gemene delen): verplicht voor elke VME, ook zonder verkoop

Sinds 1 januari 2024 moet élk appartementsgebouw met minstens twee wooneenheden een EPC gemeenschappelijke delen hebben — een permanente verplichting die losstaat van verkoop of verhuur. De VME is verantwoordelijk, de syndicus regelt het in de praktijk.

Wat is het EPC gemeenschappelijke delen?

Het EPC gemeenschappelijke delen — ook wel EPC gemene delen of EPC GD genoemd — is een energieprestatiecertificaat voor de gedeelde delen van een appartementsgebouw: de gebouwschil (dak, gevels, vensters van gemeenschappelijke ruimtes), de collectieve installaties voor verwarming en sanitair warm water, en de aanwezige hernieuwbare energie. Het staat los van het individuele EPC per appartement — dat blijft nodig bij verkoop of verhuur van een unit. Het EPC GD beschrijft het gebouw als geheel en blijft 10 jaar geldig.

Belangrijk verschil met het gewone EPC: het EPC GD is niet gekoppeld aan een verkoop of verhuur. Elk appartementsgebouw moet er permanent een hebben, ook als er geen enkele transactie plaatsvindt.

Voor wie is het verplicht — en sinds wanneer?

De verplichting is gefaseerd ingevoerd op basis van de grootte van het gebouw:

Sinds 1 januari 2024 geldt de verplichting dus voor elk gebouw met minstens twee wooneenheden — van een grote residentie tot een opgesplitste stadswoning met twee appartementen. Wie vandaag nog geen EPC GD heeft, is te laat en loopt boeterisico.

Wie vraagt het aan: de VME of de syndicus?

De vereniging van mede-eigenaars (VME) is wettelijk verantwoordelijk voor het EPC GD. In de praktijk regelt de syndicus — of bij kleine gebouwen zonder syndicus een aangestelde mede-eigenaar — de opmaak: hij stelt een erkende energiedeskundige type A aan, plant het plaatsbezoek in en bewaakt de geldigheid van het attest. De kost wordt gedragen door de VME en verdeeld volgens de aandelen in de mede-eigendom.

Wat controleert de energiedeskundige?

De deskundige inventariseert ter plaatse de gemeenschappelijke delen:

• Gebouwschil — dak- of zoldervloerisolatie, gevels en gemeenschappelijk schrijnwerk
• Collectieve verwarming — type ketel of warmtepomp, leidingisolatie, regeling
• Sanitair warm water — collectieve productie en circulatieleidingen
• Hernieuwbare energie — zonnepanelen of zonneboiler op het gebouw

Hoe vollediger de documentatie (facturen van renovaties, lastenboeken, EPB-aangifte), hoe correcter het resultaat. Het attest bevat ook aanbevelingen die de VME kan gebruiken als basis voor een renovatieplanning van het gebouw.

Boete bij ontbreken

Een VME zonder geldig EPC GD riskeert een administratieve geldboete van €500 tot €5.000. De verplichting blijft daarna gewoon bestaan: betalen zonder attest lost niets op. Bij verkoop van een appartement vraagt de notaris bovendien steeds vaker het EPC GD op naast het individuele EPC — een ontbrekend attest vertraagt dan het dossier.

Prijs van het EPC gemeenschappelijke delen

Er bestaat geen vast tarief voor het EPC gemene delen: de prijs hangt af van de grootte van het gebouw, het aantal wooneenheden, de aanwezigheid van collectieve installaties en de beschikbare documentatie. Een klein gebouw met twee units zonder collectieve verwarming vergt aanzienlijk minder opnamewerk dan een residentie met stookplaats en zonnepanelen. Vraag daarom een offerte op maat aan — bij Certiloket krijgt de VME een vaste prijs vooraf, zodat de kost correct in de gemeenschappelijke afrekening kan worden opgenomen. Combineert u het plaatsbezoek met het asbestattest van de gemene delen, dan drukt dat de totaalkost per attest.

Voor syndici: meerdere gebouwen, één planning

Beheert u als syndicus meerdere residenties? Dan loont het om de attesten per portefeuille te plannen in plaats van per gebouw. Certiloket bundelt voor professionele beheerders:

• EPC GD per gebouw — inclusief opvolging van de 10-jarige geldigheid
• Asbestattest gemeenschappelijke delen — verplicht vóór 31 december 2026 voor elk gebouw van vóór 2001. Die deadline nadert: wie de inventarisatie combineert met het EPC GD-plaatsbezoek, bespaart op verplaatsing en doorlooptijd
• Individuele attesten — EPC, elektrische keuring en asbest bij verkoop of verhuur van units binnen uw gebouwen

Zo vermijdt u dat elke mede-eigenaar apart een deskundige zoekt, en heeft de VME één dossier per gebouw.

Veelgestelde vragen over het EPC gemeenschappelijke delen