Bodemattest OVAM: wanneer nodig en hoe aanvragen?

Bij elke overdracht van een grond in Vlaanderen is een bodemattest van OVAM verplicht. Maar wat staat er precies in zo'n attest? Hoe vraagt u het aan? En wat als er bodemverontreiniging wordt vastgesteld? In dit artikel vindt u alle antwoorden.

Wat is een bodemattest?

Een bodemattest is een officieel document uitgereikt door OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij) dat informatie bevat over de bodemkwaliteit van een kadastraal perceel. Het attest geeft aan of er al dan niet bodemverontreiniging gekend is op het perceel en of er eventueel een bodemsaneringsverplichting rust op de grond.

Het bodemattest is vastgelegd in het Vlaamse Bodemdecreet en is een essentieel document bij elke vastgoedtransactie. De notaris zal altijd een geldig bodemattest opvragen vóór het verlijden van de akte.

Wanneer is een bodemattest verplicht?

Een bodemattest is verplicht in de volgende situaties:

• Bij verkoop van een grond of gebouw: altijd verplicht, ongeacht het type grond
• Bij schenking: ook bij schenking van onroerend goed is een bodemattest nodig
• Bij inbreng in een vennootschap: wanneer een grond wordt ingebracht in een bedrijf
• Bij vestiging of overdracht van erfpacht of opstalrecht: voor meer dan 9 jaar
• Bij fusie of splitsing van vennootschappen: als er onroerend goed betrokken is
• Bij onteigening: ook dan is een bodemattest vereist

Hoe vraagt u een bodemattest aan?

U kunt een bodemattest op twee manieren aanvragen:

Online via de OVAM-website

1. Ga naar de website van OVAM (www.ovam.be)
2. Zoek de applicatie “Bodemattest aanvragen”
3. Meld u aan met uw eID of Itsme
4. Vul het kadastraal perceelnummer in
5. Betaal online (€50 per perceel)
6. U ontvangt het attest binnen enkele werkdagen (vaak al dezelfde dag)

Via uw notaris

In de meeste gevallen vraagt de notaris het bodemattest aan in uw naam als onderdeel van het verkoopsdossier. Dit is de meest gebruikelijke werkwijze. De kost wordt dan verrekend in de verkoopkosten.

Kosten van een bodemattest

Het bodemattest is relatief goedkoop in vergelijking met andere verplichte attesten bij verkoop. Let wel: als er verontreiniging wordt vastgesteld, kunnen de vervolgkosten aanzienlijk zijn.

Wat staat er in een bodemattest?

Een bodemattest kan verschillende vermeldingen bevatten:

• “Geen gegevens beschikbaar”: er is bij OVAM geen informatie over bodemverontreiniging op dit perceel. Dit is het meest gunstige scenario.
• “Oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd”: er is een onderzoek geweest, met vermelding van het resultaat
• “Bodemverontreiniging vastgesteld”: er is verontreiniging aangetroffen, met details over de aard en ernst
• “Bodemsanering nodig”: er moet een sanering plaatsvinden
• “Risicogrond”: het perceel is opgenomen als risicogrond in de OVAM-databank

Wat bij bodemverontreiniging?

Als het bodemattest melding maakt van verontreiniging, volgt een getrapt proces:

1. Oriënterend bodemonderzoek (OBO): een erkend bodemsaneringsdeskundige onderzoekt de aard en omvang van de verontreiniging. Kostprijs: €1.500 – €3.000.
2. Beschrijvend bodemonderzoek (BBO): indien het OBO verontreiniging bevestigt, volgt een gedetailleerder onderzoek. Kostprijs: €3.000 – €10.000.
3. Bodemsaneringsproject (BSP): een plan voor de sanering wordt opgesteld en goedgekeurd door OVAM. Kostprijs: €5.000 – €15.000.
4. Bodemsanering: de eigenlijke sanering. Kostprijs: zeer variabel, van €10.000 tot meer dan €500.000.

Een veelvoorkomende oorzaak van bodemverontreiniging bij woonhuizen is een lekkende stookolietank. Regelmatige keuring van uw tank voorkomt dit probleem.

Impact op de verkoop

Een bodemattest met vermelding van verontreiniging hoeft de verkoop niet onmogelijk te maken, maar het heeft wel gevolgen:

• Informatieplicht: de verkoper moet de koper volledig informeren over de bodemtoestand
• Prijsimpact: verontreiniging kan de verkoopprijs significant verlagen
• Saneringsovereenkomst: verkoper en koper kunnen afspraken maken over wie de sanering betaalt
• Vrijstelling: in sommige gevallen kan de verkoper een vrijstelling van saneringsplicht krijgen (bv. als de verontreiniging historisch is en de eigenaar te goeder trouw)

Het bodemattest is slechts een van de vele documenten in het verkoopsdossier. Zorg dat u alle verplichte attesten tijdig in orde hebt.

Risicogronden en OVAM-databank

OVAM houdt een databank bij van “risicogronden” – percelen waar potentieel verontreinigende activiteiten hebben plaatsgevonden. Dit omvat onder meer:

• Voormalige tankstations en garages
• Industrieterreinen
• Stortplaatsen
• Percelen met (voormalige) stookolietanks
• Drukkerijen, wasserijen en andere bedrijven met chemische stoffen

Als uw perceel als risicogrond is geregistreerd, zal het bodemattest dit vermelden. In dat geval is meestal een oriënterend bodemonderzoek nodig vóór de overdracht kan plaatsvinden.

Benieuwd naar de waarde van uw woning of grond? Gebruik onze gratis woningschatter voor een snelle indicatie.