Plaatsbeschrijving bij verhuur: wat is verplicht in Vlaanderen?

Sinds het Vlaams Woninghuurdecreet is een tegensprekelijke plaatsbeschrijving verplicht bij elke woninghuur. Ze beschermt verhuurder én huurder — maar alleen als ze gedetailleerd en correct wordt opgemaakt.

Wat is een plaatsbeschrijving?

Een plaatsbeschrijving is een gedetailleerd, schriftelijk verslag van de staat van een huurwoning, ruimte per ruimte: muren, vloeren, plafonds, schrijnwerk, sanitair, keuken, tellers en meterstanden, vaak aangevuld met foto's. Ze is tegensprekelijk: huurder en verhuurder (of hun vertegenwoordigers) stellen ze samen op en ondertekenen ze beiden. Bij het einde van de huur is dit document dé maatstaf om huurschade te onderscheiden van normale slijtage.

Wanneer is een plaatsbeschrijving verplicht?

Voor woninghuurcontracten in Vlaanderen afgesloten sinds 1 januari 2019 is een tegensprekelijke plaatsbeschrijving wettelijk verplicht (Vlaams Woninghuurdecreet, art. 9). De regels:

• Ze wordt opgemaakt als de woning onbewoond is, of uiterlijk tijdens de eerste maand van de huur
• Ze wordt bij het huurcontract gevoegd en mee geregistreerd
• Zonder plaatsbeschrijving geldt het wettelijk vermoeden dat de huurder de woning ontving in de staat waarin ze zich bij vertrek bevindt — een groot bewijsnadeel voor de verhuurder bij schade

Wie betaalt de plaatsbeschrijving?

De kosten worden gedeeld tussen huurder en verhuurder, elk de helft, tenzij anders overeengekomen. Dat geldt zowel voor de intredende als de uittredende plaatsbeschrijving. Laat een van beide partijen een eigen expert aanrukken, dan draagt die partij daarvoor zelf de kost.

Een professioneel opgemaakte plaatsbeschrijving door een expert kost indicatief €300 tot €500, afhankelijk van type en grootte van de woning — een appartement zit doorgaans aan de onderkant van die vork, een ruime woning aan de bovenkant.

Zelf opmaken of een expert aanstellen?

Partijen mógen de plaatsbeschrijving zelf opstellen. Toch kiest een groeiend aandeel verhuurders voor een onafhankelijke expert, om drie redenen:

• Bewijskracht — een gedetailleerd expertverslag met fotodossier houdt stand bij de vrederechter; een zelfgemaakte A4 met "woning in goede staat" doet dat zelden
• Neutraliteit — een tegensprekelijk verslag van een derde vermijdt discussies tussen partijen die de relatie meteen op scherp zetten
• Volledigheid — meterstanden, sleutels, conformiteit van detectoren en kleine gebreken worden systematisch vastgelegd

Raken partijen het niet eens over de plaatsbeschrijving, dan kan elk van hen de vrederechter vragen een expert aan te stellen.

De uittredende plaatsbeschrijving

Bij het einde van de huur wordt de woning opnieuw beschreven en vergeleken met de intredestaat. Het verschil — min normale slijtage en ouderdom — bepaalt de eventuele huurschade die met de huurwaarborg verrekend kan worden. Zonder degelijke intredende plaatsbeschrijving is die vergelijking juridisch bijna onmogelijk te maken.

Welke andere verplichtingen gelden bij verhuur?

De plaatsbeschrijving staat niet alleen. Wie in Vlaanderen verhuurt, heeft ook nodig:

• Geldig EPC — verplicht bij elke nieuwe verhuring, en het label bepaalt mee of u mag indexeren
• Conforme elektrische installatie — een keuringsverslag beschermt u bij discussies over veiligheid
• Rookmelders en conformiteit — voorwaarden voor een conforme huurwoning

Een volledig overzicht leest u in onze gids over attesten bij verhuur van een appartement.

Veelgestelde vragen over de plaatsbeschrijving